Собственники премиальной недвижимости переоценивают ее стоимость на 30% и более, создавая труднопреодолимый разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей, рассказала гендиректор AVICA Наталия Тишендорф на 26-ом Russian Breakfast в рамках MIPIM.
«Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости пока неактивен: разница между ожиданиями собственников и потенциальных покупателей слишком велика, чтобы мы увидели большое количество сделок. К примеру, собственники премиальной офисной недвижимости класса «А» и «А прайм» рассчитывают на «отскок» рынка к докризисным показателям, и зачастую ожидают стоимость, не сопоставимую ни с текущими арендными показателями, ни с устойчивыми в долгосрочном периоде», -- сказала эксперт.
По словам Наталии Тишендорф, в сложившихся условиях инвесторам приходится переплачивать за покупку привлекательных активов или же снижать требования к его качеству.
«Сегодня у инвестора по сути два пути – купить менее привлекательный объект с потенциалом роста по выгодной цене или же переплачивать за качественный объект. Платить выше рыночной стоимости – это, возможно, сегодня единственный способ преодолеть сложившийся разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов», -- говорит Наталия Тишендорф.
Проблему усугубляет дорогое рублевое и практически недоступное валютное финансирование. Ставки капитализации по офисным и торговым объектам находятся на уровне 10-10,5% при ставках по кредитам в рублях 12-13% в лучшем случае, отмечает эксперт. Для получения валютного финансирования объект должен иметь неоспоримый потенциал получения валютных потоков. В таких условиях преимущество имеют инвесторы, обладающие собственным капиталом, достаточным для приобретения активов без привлечения кредита.
По прогнозам AVICA, объем инвестиций в 2017 году не превысит $5 млрд, а преобладать на рынке будут российские игроки. Наиболее востребованными сегментами будут традиционно офисная и торговая недвижимость.
В дискуссии также приняли участие представители PPF Real Estate, ФК Открытие, НПФ «Благосостояние», O1 Properties, Capital Group, Группы ПСН, CBRE, Knight Frank, Colliers International, JLL. Модераторами выступили вице-президент ВТБ Александр Ольховский и управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников.
Международная выставка MIPIM ежегодно собирает самых влиятельных игроков рынка недвижимости со всего мира. В ней принимают участие более 200 представители всех сегментов -- офисной, торговой, индустриальной и жилой недвижимости. Организатор мероприятия -- Impress Media.